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Vergleichsmiete

ortsübliche Entgelte, die in der jeweiligen Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder - von Betriebskostenerhöhungen abgesehen - geändert worden sind (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 Miethöhegesetz - MHG). Während Sozialwohnungen nur gegen Kostenmiete überlassen werden dürfen, ist die Mietpreisbildung für nicht preisgebundene Wohnräume (z. B. freifinanzierte Wohnungen) bei Abschluss des Mietvertrages grundsätzlich frei. Nachfolgende Mieterhöhungen unterliegen jedoch dem im "Gesetz zur Regelung der Miethöhe" festgelegten Verfahren nach dem Vergleichsmietensystem. Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem und damit Massnahmen des Mieterschutzes sind: ·   Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen sein. ·   Die bisherige Miete muss seit einem Jahr unverändert sein. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen und Betriebs-und Kapitalkostenerhöhungen sind hierbei jedoch ohne Bedeutung (und dürfen quasi zwischendurch vorgenommen werden). ·   Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. ·   Die Mieterhöhung darf nicht dazu führen, dass sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren um mehr als 30% erhöht (sog. Kappungsgrenze), selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht ereicht ist. Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen und gestiegenen Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen bleiben bei der Ermittlung der Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt. Nach § 2 Abs. 2 MHG kann der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens zwischen drei Möglichkeiten wählen. (1)Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Mietspiegel. Mietspiegel sind Tabellen, in denen die in der jeweiligen Gemeinde üblicherweise gezahlten Quadratmetermieten, nach Art, Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen untergliedert, aufgeführt werden. Mietspiegel werden meist von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den örtlichen Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. (2)Vorlage eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen. (3)Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen, die auch aus dem Bestand des Vermieters stammen dürfen. Bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, darf der Mieter die Argumente des Vermieters prüfen und feststellen, ob die Vergleichsangaben zutreffen (Überlegungsfrist). Stimmt der Mieter zu, wird die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Andernfalls kann der Vermieter binnen zwei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Dann entscheidet das Gericht über das Mieterhöhungsverlangen. Die Vereinbarung von Staffelmieten fällt nicht unter das System der Vergleichsmiete. Für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen gelten unter Umständen besondere Bedingungen für Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem. Auf Grund des Art. 21 § 4 des Steuerreformgesetzes 1990 sind die Landesregierungen ermächtigt, für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf während eines Übergangszeitraumes (1. 1. 1990 bis 31. 12. 1995) die Kappungsgrenze auf 15% zu beschneiden, wobei sich der Mietzins pro Jahr um nicht mehr als 5% erhöhen darf. Von dieser — verfassungsrechtlich nicht unproblematischen — Regelung hat z. B. Bayern mit der "Verordnung über die Begrenzung des Mietanstiegs auf Grund des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt" vom 12. 12. 1989 Gebrauch gemacht.    Literatur: Köhler, W, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., München 1988. Emmerich, V./Sonnenschein, J., Handkommentar Miete, 5. Aufl., Berlin, New York 1989.

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