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Grundsteuer (GrSt)

Die Grundsteuer ist im GrStG vom7. 8. 1973 geregelt. Da sie zur Finanzierung des Gemeindehaushaltes vorgesehen ist, bestimmt die Gemeinde, ob von dem in ihrem Gebiet Hegenden Grund besitz Grundsteuer erhoben wird (§ 1 GrStG). Steuergegenstand der Grundsteuer ist der nicht steuerbefreite inländische Grund besitz i. S. des Bewertungsgesetzes (BewG): das sind jeweils die wirtschaftlichen Einheiten der land und forstwirtschaftlichen Betriebe, der Grund stücke und der BetriebsGrund stücke. Die Bewertung dieser wirtschaftlichen Einheiten erfolgt nach den Grund sätzen des BewGrundsteuer (GrSt) Dabei werden solche BetriebsGrund stücke, die losgelöst von einem gewerblichen Betrieb zu einem Grund vermögen gehören würden, wie Grund vermögen bewertet. Analoges gilt für BetriebsGrund stücke, die losgelöst vom gewerblichen Betrieb einen land und forstwirtschaftlichen Betrieb darstellen würden (§ 99 BewG). Die Ermittlung des » Einheitswertes der Grund stücke geschieht auf der Basis des gemeinen Wertes, wobei als Schätzmethode entweder das Ertragswertverfahren (§§ 7882 BewG) oder das Sachwertverfahren (§§ 8390 BewG) angewendet wird. Der Betrieb der Land und Forstwirtschaft wird dagegen in einen Wohn und Wirtschaftsteil untergliedert. Der Wert des Wirtschaftsteils wird in einem vergleichenden Ertragswertverfahren (§§ 36 ff. BewG) als das Achtzehnfache des Reinertrages ermittelt. Die Bewertung des Wohnwertes vollzieht sich nach den Grund sätzen, die für MietwohnGrund stücke gelten. Die Grundsteuer wird nach einem Meßbetragsverfahren ermittelt. Hierbei wird im ersten Schritt der Einheitswert mit einem nach Grund stücksart unterschiedlichen Tausendsatz (Meßzahl) multipliziert. Auf den so ermittelten Meßbetrag wendet die Gemeinde ihren individuellen Hebesatz zur Ermittlung der endgültigen Steuer an. Die Grundsteuer fällt soweit keine Befreiung vorliegt auch bei ertragslosen Grund stücken an. Ihre effektive Höhe wird letztlich aber durch die erwirtschafteten Gewinne bestimmt, da die GrSt bei der Gewerbesteuer (GewSt) vom Ertrag und bei der Körperschaftsteuer (KSt) bzw. Einkommensteuer (ESt) als » Betriebsausgabe oder als Werbungskosten zum Abzug gelangt.

äßt sich als Real- oder Objektsteuer bzw. Substanzsteuer charakterisieren. Sie besteuert den inländischen Grundbestitz (§ 2 GrStG). Wie die Gewerbesteuer, ist sie eine Gemeindesteuer. Die Gemeinden entscheiden über wichtige Steuermultiplikatoren, die sog. Hebesätze. Aufgrund dieser Kompetenz sind die Realsteuern in hohem Maße standortsensibel. Die sog. Realsteuerkompetenz durch Gewerbesteuer und Grundsteuer wird ausgeschaltet durch Kürzungen bei der Gewerbeertragsteuer und der Gewerbekapitalsteuer, soweit betrieblicher Grundbesitz vorliegt. Die Grundsteuer geht von einer fiktiven Ertragskraft des Grundbesitzes aus. Zum Grundbesitz gehören nach dem Bewertungsgesetz das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, das Grundvermögen und die Betriebsgrundstücke. Ausgangsgrundlage ist der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Einheitswert. Vor Anwendung der Hebesätze sind für die einzelnen Grundbesitzkategorien (land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz(Grundsteuer A); betriebliche Grundstücke und Wohnungsgrundstücke (Grundsteuer B) Meßbeträge zu ermitteln. Auf diese Meßbeträge wird der Hebesatz der individuellen Gemeinde festgesetzt. Beim Besteuerungsverfahren ergibt sich eine Funktionsteilung zwischen Finanzamt und Gemeinde.
objektbezogene Realsteuer auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes in der Fassung von 1973 unter Berücksichtigung späterer Änderungen.
Steuerschuldner: Grundbesitzer
Steuerobjekt: der im Inland liegende Grundbesitz (Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft; Grundsteuer B: Grundstücke) Bemessungsgrundlage: (Soll-)Ertragswert
Steuertarif: Steuermessbetrag (aus Steuermesszahl multipliziert mit dem Einheitswert) multipliziert mit dem von der jeweiligen Gemeinde beschlossenen Hebesatz.
Absolutes Aufkommen: 8,85 Mrd. Euro (2000)
Anteil am Gesamtaufkommen: 1,9 %
Ertragshoheit: Gemeinden
Gesetzgebungskompetenz: Bund
Verwaltungskompetenz: Länder/Gemeinden


ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Gemeindesteuer. Sie wird von inländischen Grundstücken erhoben. Ausgenommen sind Grundstücke, die gemeinnützigen, mild tätigen oder wissenschaftlichen Zwecken dienen Bemessung: Das Finanzamt stellt durch Anwendung einer Steuermeßzahl (2,6-6,0%o je nach Objekt) auf den Einheitswert den sogenannter Steuermeßbetrag fest. Auf diesen Steuermeßbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz (z.B 400%) an, wodurch sich die Steuerschuld ergibt

lässt sich als Real-, Sach- oder Objektsteuer charakterisieren. Sie ist wie die Gewerbesteuer eine Gemeindesteuer. Die Gemeinden entscheiden über wichtige Steuermultiplikatoren, die sog. Hebesätze. Bisher hat der Bund dieses Hebesatzsystem nicht angetastet. Aufgrund dieser Kompetenz sind die Realsteuern in hohem Masse standortsensibel. Die sog. Realsteuerkonkurrenz durch Gewerbesteuer und Grundsteuer wird ausgeschaltet durch Kürzungen bei der Gewerbeertragsteuer und der Gewerbekapitalsteuer, soweit betrieblicher Grundbesitz vorliegt. Die Grundsteuer geht von einer fiktiven Ertragskraft des Grundbesitzes aus. Zum Grundbesitz gehören nach dem Bewertungsgesetz das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, das Grundvermögen und die Betriebsgrundstücke. Ausgangsgrundlage ist der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Einheitswert. Vor Anwendung der Hebesätze sind für die einzelnen Grundbesitzkategorien Messzahlen zu ermitteln. Für den in den neuen Bundesländern belegenen Grundbesitz gelten ermässigte Steuermesszahlen. Ausserdem wird für Grundstücke mit vor dem 1.1. 1992 geschaffenen Wohnungen eine Grundsteuerfreiheit für zehn Jahre gewährt. Beim Besteuerungsverfahren ergibt sich eine Funktionsteilung zwischen Finanzamt und Gemeinde. Verfahren und Rechengerüst stellen sich demnach wie folgt dar.

Literatur: Troll, M., Grundsteuergesetz, Kommentar, 6. Aufl., München 1991.



Realsteuer mit dem Grund und Boden als Steuerobjekt. Die Grundsteuer A hat als Steuerobjekt das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und als Bemessungsgrundlage den Einheitswert der Grundstücke und Gebäude (Ertragswert: 18faches des Reinertrags). Der Hebesatz wird durch die Gemeinden festgelegt mit Genehmigungspflicht durch die Kommunalaufsicht und unter Beachtung eines vorgeschriebenen Verhältnisses zu dem Hebesatz der Grundsteuer B. Steuerobjekt der Grundsteuer B sind bebaute und unbebaute Wohn- und Betriebsgrundstücke; Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert, der bei Mietwohngrundstükken und gemischt genutzten Gebäuden als ein Vielfaches der Jahresrohmiete berechnet und bei den übrigen Gebäuden durch den gemeinen Wert (Verkehrswert) gegeben wird. Für den Hebesatz gilt das obige. Die Steuermeßzahl der Grundsteuer A liegt einheitlich bei 6 %o. Die Steuermeßzahlen der Grundsteuer B liegen je nach Art für Grundstücke in den alten Bundesländern zwischen 2,6 %o und 3,5 %o und in den neuen Ländern zwischen 5 %o und 10 %o. Auf die so ermittelten MeBbeträge wird wie bei der Gewerbesteuer der Hebesatz angewendet. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern wurde 19% ein Bundesdurchschnitt von 269 % bei der Grundsteuer A und 357 % bei der Grundsteuer B ermittelt. Der Einheitswert liegt in der Realität weit unter dem Marktwert. Die Grundsteuer erscheint in einer entwickelten Gesellschaft als Instrument einer Vermögensbesteuerung nach objektiven Kriterien etwas archaisch, da in einer solchen Gesellschaft im Gegensatz zu einem Agrarstaat Grundvermögen nur noch einen geringen Anteil des Gesamtvermögens darstellt. Als Instrument der Bodenpolitik ist sie ebenfalls nur schlecht einzusetzen, weil sie den Bodenwert, nicht die Wertzuwächse erfaßt. Das Grundsteueraufkommen betrug 1996 14,4 Mrd. DM, davon entfielen 13,8 Mrd. DM auf die Grundsteuer B. Dies entsprach rund 1,8 % des gesamten Steueraufkommens.

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