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Wohnungsbaufinanzierung

Aufbringung der Geldmittel, die zur Deckung der Gesamtkosten einer Baumassnahme notwendig sind. Bei der Wohnungsbaufinanzierung als Objektfinanzierung ist im Einzelfall das aufzubringende Finanzierungsvolumen identisch mit den gesamten Baukosten. Eigenleistungen jeglicher Art verringern die aus-gabenwirksamen Herstellungskosten. Wohnungsbaufinanzierung im engeren Sinne ist demnach die Fremdkapitalbeschaffung zur Ergänzung der Eigenleistungen, wobei unter das Fremdkapital auch die Mittel fallen, die im Rahmen der staatlichen Wohnungsbaupolitik Bauwilligen zur Verfügung gestellt werden. Als Charakteristikum kann gelten, dass zwei voneinander getrennte Finanzierungsvorgänge zu unterscheiden sind, nämlich die Finanzierung der Objektherstellung und die Finanzierung der Fertigmassnahme. Im ersten Fall handelt es sich um eine Wohnungsbau-vor- und -zwischenfinanzierung, im zweiten Fall um eine sog. Dauerfinanzierung. Die Wohnungsbauvor- und -zwischenfinanzierung will das Baugeschehen und die Bereitstellung von Finanzmitteln so synchronisieren, dass zu jedem Zeitpunkt die erforderlichen, Geldmittel zur Verfügung stehen. Der Bauzwischenkredit soll allen Gelderfordernissen während der Durchführung einer Baumassnahme gerecht werden, damit der Bauherr seinen Verpflichtungen jederzeit vertragsgemäss nachkommen kann. Vorbedingung für die Zusage und Bereitstellung eines Bauzwischenkredits ist die gesicherte Dauerfinanzierung. Ist das Zwischenkreditinstitut zur Hergabe eines Kredits für eine begonnene Baumassnahme bereit, ohne dass die Dauerfinanzierung gesichert ist, so handelt es sich bei dem Kredit um eine echte Vorfinanzierung. Bei privaten Baumassnahmen wird die Bau-zwischen- und -vorfinanzierung regelmässig von den universellen Kreditinstituten entweder im Paket einer Gesamtbaufinanzierung oder gesondert angeboten. Die Wohnungsunternehmen greifen meist auf die Unterstützung spezieller Bauzwischenfinanzierungsinstitute zurück, die zum Teil von ihnen selbst ins Leben gerufen worden sind. Die Wohnungsbaufinanzierung ist sowohl auf den Geld- wie auf den Kapitalmarkt und deren Funktionsfähigkeit angewiesen. Diese doppelseitige Abhängigkeit zieht auch eine institutionelle Aufgabenteilung bei den Wohnungsbaufinanzierungsinstituten nach sich. Bei der Vor- und Zwischenfinanzierung wird im Regelfall eine Kreditbank oder ein. Spezialinstitut (Bauzwischenfinanzierungsinstitut) die Gläubigerposition einnehmen, die Dauerfinanzierung wird stets von einem Institut des Realkredits bzw. einer Kapitalsammelstelle übernommen. Denkbar ist auch der Fall, dass das endfinanzierende Institut selbst die Vor- oder Zwischenfinanzierung übernimmt. Man spricht dann von einer Gesamtbaufinanzierung. Für die Mehrzahl der Finanzierungsfälle lässt sich eine typische Dreiteilung feststellen: erststellige Finanzierung, nachstellige Finanzierung und Restfinanzierung. Zurückzuführen ist diese Gliederung auf eine beleihungsräumliche Abgrenzung der einzusetzenden Kapitalteile. Bei der Sicherstellung der erst-und nachstelligen Finanzierung bedient sich der Bauherr der entsprechenden Wohnungsbaufinanzierungsinstitute oder auch der Mittel der öffentlichen Hand. Für die Restfinanzierung kommen Eigenkapital, eigenkapitalersetzende Mittel (z.B. Verwandtendarlehen) oder Eigenleistungen am Bau ("Muskelhypothek") in Frage. Der Anteil der drei Finanzierungsbereiche an der Gesamtfinanzierung wird von der Art der Baumassnahme (Wohneigentum wird i. d. R. mit einem hohen Anteil von Eigenkapital erstellt), den Kapitalmarktverhältnissen und insb. von den gesetzgeberischen Massnahmen auf dem Gebiet der Wohnungsbaupolitik bestimmt.                 Literatur: Kiock, E., Wohnungsbaufinanzierung, 2. Aufl., Frankfurt a. M. 1975. Steffan, F., Handbuch des Real- und Kommunalkredits, 2. Aufl., Frankfurt a. M. 1977. Perspektiven der Wohnungsfinanzierung, Gutachten einer unabhängigen Kommission der Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumplanung e.V. und GEWOS e.V. Gesellschaft für Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Frankfurt a. M. 1985. Wohnungsbaufinanzierung

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