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Wohnungsunternehmen

alle Unternehmen, deren Hauptzweck in der Erbringung von Dienstleistungen im Sinne der —Wohnungswirtschaft besteht. Zu diesen Dienst- oder auch Betriebsleistungen gehören ·    die Wohnungserstellung (Wohnungsbau in eigenem Namen u. für eigene Rechnung), ·    die Wohnungsbewirtschaftung (Bestandsbewirtschaftung eigener Mietwohnungen), ·    die Betreuung (Wohnungserstellung und/ oder Wohnungsbewirtschaftung für die Rechnung Dritter), ·    die Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes, ·    der Verkauf von bebauten Grundstücken, ·    die Übernahme von Aufgaben im Rahmen der Städtebaupolitik. Die Wohnungsunternehmen gliedern sich in freie und in gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Diese beiden Gruppen unterscheiden sich nicht in ihren Aufgaben, sondern in ihrer Verhaltensweise und in den eingegangenen Bindungen. Während freie Wohnungsunternehmen — wie andere Unternehmen — nach Gewinn und erwerbswirtschaftlichen Vorteilen strebten, war die gemeinnützige Wohnungswirtschaft durch eine soziale Verhaltensweise gekennzeichnet, die darauf abstellte, Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung zu bauen und am Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung des Kostendekkungsprinzips bereitzustellen. Den gesetzlich übernommenen Beschränkungen (insb. Vermögensbindung, Gewinnbegrenzung, Beschränkung des Geschäftskreises) standen eine Reihe von Vergünstigungen, insb. im Steuerrecht gegenüber. So waren die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen von der Körperschaft-, der Vermögen- und der Gewerbesteuer befreit. Da mit Wirkung vom 1. 1. 1990 das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und die Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes aufgehoben wurde (Art. 21 und Art. 29 Abs. 3 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. 7. 1988), ist die Unterscheidung zwischen freien und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, soweit es sich um Unternehmen in der Rechtsform von AGs, GmbHs, Körperschaften und Stiftungen handelte, hinfällig geworden. Für die grosse Gruppe der (Wohnungs-) Baugenossenschaften (und Bauvereine) gibt es seitdem jedoch die Unterscheidung zwischen steuerpflichtigen und steuerbefreiten Unternehmen, denn durch § 5 Abs. 1 Nr. 10 Körperschaftsteuergesetz ist unter Aufhebung der bisherigen Steuerbefreiung das Rechtsinstitut der Vermietungsgenossenschaft als steuerbegünstigte Selbsthilfeeinrichtung zum 1. 1. 1990 eingeführt worden. Danach sind Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften sowie Vereine von der Körperschaftsteuer befreit, soweit sie ·    Wohnungen herstellen oder erwerben und sie den Mitgliedern aufgrund eines Mietvertrages oder aufgrund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages überlassen; ·    im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit Gemeinschaftsanlagen oder Folgeeinrichtungen herstellen oder erwerben und sie betreiben, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft oder den Verein notwendig ist. Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus anderen Tätigkeiten (z. B. Zinseinnahmen aus freien Kapitalanlagen) 10% der gesamten. Einnahmen übersteigen. Gemäss § 3 Nr. 5 Gewerbesteuergesetz und § 3 Abs. 1 Nr. 13 Vermögensteuergesetz sind die Vermietungsgenossenschaften auch von der Gewerbe- und Vermögensteuer befreit. Der so steuerlich begünstigte Tätigkeitsbereich der Vermietungsgenossenschaften ist enger als nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Mit der Wiederherstellung der Deutschen Einheit sind für die Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern (insb. kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften) eine Reihe existentieller Probleme aufgetreten, da ·    die Mieten nach wie vor nicht kostendekkend sind und auch nur bedingt an das Niveau der Kostenmiete herangeführt werden können, ·    Mietnebenkosten, die bislang von den Vermietern kaum erhoben wurden, nunmehr voll in Rechnung gestellt werden (speziell für Heizung und Warmwasserversorgung), ·    die Zinsen für die Altdarlehen aus der DDR-Zeit durch die Banken unmittelbar an das Marktniveau angepasst wurden (die Zinsbelastung stieg dabei — wenn auch bei einer Halbierung der Schulden — von 0 bzw. 4% in der ehemaligen DDR auf über 9`)/0). Zur Lösung dieser Probleme wurden folgende Massnahmen ergriffen: ·    Auf der Basis der Grundmietenverordnung und der Betriebskosten-Umlageverordnung werden zum 1. 10. 1991 die Grundmieten um 1,00 DM auf durchschnittlich 2,00 DM je Quadratmeter monatlich erhöht. Gleichzeitig können die Betriebskosten von im, Durchschnitt rund 1,70 DM je Quadratmeter monatlich neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasser wird auf 3,00 DM je Quadratmeter und Monat begrenzt. Durch die gleichzeitige Einführung eines besonderen Wohngeldes Ost wird dieser Einstieg in die soziale Wohnungsmarktwirtschaft gemildert. Als Ausgleich für die niedrigen Mieten in der Zeit bis zum 1. 10. 1991 sollen die Unternehmen (und die privaten Vermieter) einen finanziellen Ausgleich in Form von Bewirtschaftungsbeihilfen erhalten. ·       Die Wohnungsunternehmen können einen Aufschub (Moratorium) für den Kapitaldienst erhalten, den sie für Kredite aus der Zeit vor der Vereinigung zu leisten haben. Die hinausgeschobenen Zins- und Tilgungsleistungen sind demnach später nachzuholen.                Literatur: Haertler, H.-J., Wohnungswirtschaftliche Betriebswirtschaftslehre, in: Jenkis, H. W. (Hrsg.), Kompendium der Wohnungswirtschaft, München, Wien 1991, S. 371 ff. Jenkis, H. W., Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft, ebenda, S. 309 ff.

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