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Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung (Bau NVO) gehört zum Bauordnungsrecht der Bundesrepublik Deutschland, das von zentraler Bedeutung für die Standortpolitik von Handelsunternehmen ist (vgl. Liebmann/ Zentes, 2001, S. 107f.).

Herauszustellen ist insbesondere der im Oktober 1986 verschärfte §11 Abs. 3 Bau NVO, dessen Ziel eine Verhinderung der Disurbanisierung durch Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe in Gewerbe- und Industriegebieten ist. Danach werden Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe außer in Kerngebieten nur in Sondergebieten ohne besondere Prüfung zugelassen. In der Novellierung von 1986 wurde die Vermutungsgrenze von 1500 qm auf 1200 qm Geschossfläche herabgesetzt.

Allerdings erlaubt des Gesetz durchaus in Grenzen die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in solchen Gebieten. So nutzen auch heute noch viele Unternehmen den verbliebenen Spielraum zur Ansiedlung ihrer Standorte an der Peripherie der Städte und erreichen über eine erstklassige Verkehrsanbindung eine große Akzeptanz seitens der Konsumenten, die dazu führt, dass sich das Wachstum der Großflächen als Folge der Gesetzesnovcllc zwar etwas abgeschwächt, nicht aber entscheidend verringert hat (vgl. Barth, 1999, S. 51).

Verordnung zur Regelung der Art und des Masses der baulichen Nutzung (z.B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet) sowie der Bauweise. Die konkreten Festlegungen erfolgen durch die Flächennutzungsplanung und die Bebauungsplanung. Die 1962 in Kraft getretene Baunutzungsverordnung (BauNVO) wurde 1968, 1977, 1986 und 1990 novelliert. Je nachdem, wann ein Bebauungsplan ausgelegt wurde, erlangt eine dieser Fassungen Rechtskraft gegenüber Bauvorhaben. Sie übt über § 11 Abs. 3 BauNVO wesentlichen Einfluss auf die Standorte des Einzelhandels und in Ausnahmefällen auch des Cash-and-Carry-Handels aus. Diese Norm bestimmt, dass Einkaufszentren (Geschäftszentrum), grossflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige grossflächige Handelsbetriebe, sofern sie nicht unerhebliche städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ab 1977 haben, nur in Sonder- und Kerngebieten zulässig sind. Auswirkungen werden in der Fassung der BauNVO von 1977 angenommen, wenn die Geschossfläche des Vorhabens 1500 qm überschreitet. In den Fassungen der BauNVO von 1986 und 1990 wurde diese Grenze auf 1200 qm abgesenkt.   Literatur: Dichtl, E.ISchenke, W-R. (Hrsg.), Einzelhandel und Baunutzungsverordnung, Heidelberg 1988. Fickert, H. CJFieseler, H., Baunutzungsverordnung, Kommentar, 6. Aufl., Köln 1990.

Der Standort stelltfürUnternehmen jegli­cher Art einen bedeutsamen Wettbewerbs­faktor dar. Dies gilt insb. für Einzelhandels­betriebe, für die die Verbrauchernähe der dominante Standortfaktor ist. Der völligen Freizügigkeit in der Standortwahl steht in der Bundesrepublik Deutschland jedoch ein Geflecht von Rechtsvorschriften entgegen: - d&s Baugesetzbuch(BauGB)von 1987,das einerseits selbständige Gemeinden er­mächtigt, eine eigene Gebietsplanung durchzuführen, andererseits sie darauf verpflichtet, öffentliche und private Be­lange bei ihrer Bauleitplanung zu berück­sichtigen, sowie - die letzte Novelle der Baunutzungsver- ordnung (BauNVO) von 1986, die im we­sentlichen eine Klassifikation von Bauge­bieten enthält, für die zur Wahrung ihres Charakters bestimmte Ausstattungs­merkmale, insb. mit der Bestückung von Gewerbebetrieben, festgelegt bzw. ausge­schlossen werden (§§ 2 bis 11 BauNVO). Die Tabelle gibt einen Überblick über die­se Gebiets typen und die dort jeweils zuläs­sigen Einzelhandelseinrichtungen bzw. Gewerbebetriebe. Von § 2 bis § 9 läßt sich eine Systematik erkennen, die eine gegen­läufige Intensität von Wohn- und Gewer­benutzung der Gebiete vorsieht. Damit kommt deutlich die Vorstellung der Un­verträglichkeit von Wohnen und Gewerbe zum Ausdruck. Gleichzeitig resultieren daraus eine Branchen- wie auch eine Be­triebsgrößenbeschränkung für Einzelhandelsbetriebe. Die Branchenbeschränkung kommt für das reine Wohngebiet zum Tragen, weil dort z. B. keine Geschäfte des mittel- und langfristigen Bedarfs betrie­ben werden dürfen. Eine Betriebsgrößen­beschränkung ergibt sich hingegen für alle jene Gebiete, in denen die Umsatzleistung in allen Sortimenten den Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung überschreiten müßte, damit die Rentabilität des Ge­schäfts gewährleistet ist.
Baunutzungsverordnung Wesentlich einschneidender wirken die Vor­schriften des § 11, 3 BauNVO auf die Ent­wicklung der Einzelhandelsstruktur ein. Die Bestimmung lautet wie folgt: “1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumord­nung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung nicht nur un­wesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel­handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie fest­gesetzten Sondergebieten zulässig. Auswir­kungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insb. schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundesimmissionsschutz- gesetzes vom 15. März 1974 (BGBl. I S. 721, 1193), zuletzt geändert durch Artikel 45 des Gesetzes von 14. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3341), sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Ein­zugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Be­triebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungs­bereiche im der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 i. d. R. an­zunehmen, wenn die Geschoßfläche
1. 200 qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als
1. 200 qm vorliegen oder bei mehr als
1. 200 qm Geschoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insb. die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versor­gung der Bevölkerung und das Warenange­bot des Betriebes zu berücksichtigen.“ Der Sondergebiets- bzw. Kerngebietszwang besteht demnach nur für Einzelhandelsbetriebe aller Branchen und Agglomerationen von Einzelhandelsbetrieben, wenn deren Existenz sich nicht nur unwesentlich auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und der Landesplanung oder auf die städte­bauliche Entwicklung und Ordnung aus­wirkt. Als Vermutungsregel für das Vor­handensein solcher Auswirkungen wurde die Geschoßflächengrenze auf
1. 200 qm fest­gesetzt. Die korrespondierende Verkaufsflä­che beträgt etwa 700 qm. Von dieser Vor­schrift nicht betroffen ist der funktionsechte Großhandel. Erst im Zusammenhang mit den Großbe­triebsformen zugrundeliegenden Marke­ting-Konzeptionen und dem BauGB wird die Brisanz des § 11, 3 BauNVO deutlich. Vornehmlich Verbrauchermärkte und SB- Warenhäuser, aber auch flächenintensive Fachgeschäfte, wie z. B. Einrichtungshäuser, sowie die explizit angesprochenen geplanten Einkaufszentren werden davon tangiert. Diese Einzelhandelsbetriebe bzw. - agglo- merationen weisen aufgrund ihrer Konzep­tion einen erhöhten Flächenbedarf auf, sei es für Pkw-Stellplätze oder für ihre breiten bzw., wie z.B. beim Möbeleinzelhandel, tie­fen Sortimente. Hinzu tritt, dass moderne, auf Selbstbedienung ausgerichtete „Gemischt­warengeschäfte“ auf kostengünstige, weit­räumige Standorte mit möglichst wenigen Bauauflagen angewiesen sind. Solche finden sich i.d.R. aber nur an der Peripherie von Siedlungen, den sogenannten nicht-inte­grierten Lagen. Wegen des Raummangels und der wesentlich höheren Grundstücks­preise bzw. Mieten in Kerngebieten kommen diese für flächenintensive Einzelhandelsbe­triebe für Waren des täglichen Bedarfs kaum in Frage. Die Einschränkung der Freizügigkeit von Gemeinden im Ausweisen von Sondergebie­ten für Einzelhandelsgroßprojekte ergibt sich aus § 34 i.V.m. § 35 BauGB. Die Aus­weisung von Sondergebieten gem. §11,3 BauNVO ist im Außenbereich von Gemein­den nicht möglich. Somit verbleibt nur noch der unbeplante Innenbereich für derartige Projekte. Bauvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich, also innerhalb von im Zusam­menhang bebauten Ortsteilen, sind nach § 34, 1 BauGB nur zulässig, wenn u.a. ge­währleistet ist, dass sich das Bauvorhaben in die Umgebung einfügt, die Erschließung ge­sichert ist und diesem sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Der Pla­nungsspielraum insb. kleinerer Gemeinden in bezug auf die Anwerbung von Einzelhan­delsgroßprojekten wird durch spezielle Lan­desvorschriften weiter stark eingeschränkt. So sind z. B. in Baden-Württemberg Einzel­handelsgroßprojekte nur in Ober-, Mittel­und Unterzentren zulässig, die als solche im Landesentwicklungsplan ausgewiesen wer­den, nicht jedoch in den sogenannten Klein­zentren. Eine wesentlich stärkere Einschränkung der Freiheit in der Standortwahl, als sie aufgrund von § 11, 3 BauNVO vorgesehen ist, ergibt sich aus § 15 BauNVO. Danach sind sämtli­che für die einzelnen Gebietstypen mögli­chen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweck­bestimmung der Eigenart des Baugebietes bzw. dem vornehmlichen Zweck des Gebietstyps widersprechen. DieUnzulässig- keit kann sich auf unzumutbare Belästigun­gen oder Störungen im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung begründen. Sie können vom Bauvorhaben direkt (z.B. in Gestalt ei­ner nicht in das Gebiet passenden Bauweise) oder aufgrund dessen Nutzung (z. B. als Ein­zelhandelsgeschäft) bewirkt werden. § 15 BauNVO fungiert durch die Einbezie­hung sämtlicher Anlagen sowie baulicher Änderungen, Erweiterungen und Nutzungsumwidmungen als eine Generalklau­sel, die die Genehmigungsbehörde z. B. in die Lage versetzt, die Ansiedlung oder den Be­trieb von Geschäften zu untersagen, auch wenn diese entsprechend dem Gebietstyp zulässig wären. Diese Eingriffe dürfen je­doch nicht zu einer ungerechtfertigten Be­vorzugung bereits etablierter Betriebe ge­genüber dem ansiedlungswilligen Betrieb führen, weil die Gemeinde als Planungs- und Genehmigungsbehörde beiden Teilen glei­chermaßen verpflichtet ist. Im Einzelfall kann die Ablehnung eines Bauantrags bzw. die untersagte Umwandlung eines Großhan­delsbetriebs durchaus eine Marktzutrittsbeschränkung darstellen, was aber als Neben­folge vom Gesetzgeber hingenommen wird. Ausschlaggebend für die Ablehnung des An- siedlungsbegehrens eines Einzelhandelsbe­triebs dürfen nur mögliche städtebaulich nachteilige Folgen sein.  

Literatur: Dichtl, E., Die Ansiedlung von großflä­chigen Betrieben des Einzelhandels im Span­nungsfeld von Mittelstands- und Verbraucherpo­litik, in: Dichtl, E.; Schenke, W.-R. (Hrsg.), Einzelhandel und Baunutzungsverordnung, Hei­delberg 1988. Finck, G., Versorgungszufrieden­heit. Ein Beitrag zur empfängerorientierten Ver­sorgungsforschung, Berlin 1990. Hoppenberg, M.; Köttgen, M. A., Die Änderung des §11 III Bau- NutzVO, in: Neue Juristische Wochenschrift, 20. Jg.(1987), S. 1534-1535.

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