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Bodenmarkt

Beziehungen zwischen Anbietern von und Nachfragern nach Boden für
bestimmte Funktionen und in bestimmten Regionen.


Boden ist als Gesamtheit praktisch unver-
mehrbar. Eine Erhöhung des Bodenangebots für bestimmte Funktionen ist daher nur
zu Lasten einer
Umschichtung möglich. In der Vergangenheit hat insb. die Umwandlung von
landwirtschaftlich genutzten Flächen an der Peripherie der Städte zu Bauland
öffentliches Interesse gefunden, weil damit über mehrere Jahrzehnte sehr starke
Preis­steigerungen für Bauland einhergingen, deren Allokations- und Verteilungswirkungen
ne­gativ bewertet wurden.


Der Bodenpreis für eine gegebene Fläche setzt sich zusammen aus den


*
Kosten für
Erschließung, Urbarmachung o. ä. sowie dem


*
kapitalisierten
Preis der reinen Bodennut­zung der natürlich vorhandenen, knappen Fläche, d.h.
dem Barwert der sog. Grundrente.


Für einen Grundstückskäufer muß der Bar­wert der künftigen (erwarteten)
Erträge aus dieser Fläche mindestens dem Preis der Fläche entsprechen. Die
erwarteten Erträge können resultieren aus


*
wirtschaftlicher
Nutzung des Grundstücks,


* Preissteigerung in der Zukunft, die zu ei­nem
höheren Wiederverkaufswert führen. Insbesondere wenn die Preissteigerungsrate für
Grundstücke vermutlich höher als der Zinssatz sein wird, lohnt sich eine Vermö­gensanlage
in Boden ("Betongold"). Da we­gen der dann hohen Nachfrage nach Boden die
heutigen Preise bereits anziehen, können auf bestimmten Teilmärkten, z. B. für
Bauland in Ballungsgebieten, für eine längere Zeit sich selbst erfüllende
spekulative Erwartungen entstehen. Diesen Entwicklungen versuchen die Gemeinden
durch eine aktive kommunale Bodenangebots- und Bodenvorratspolitik
entgegenzusteuern.


Die Bestimmungsfaktoren der Bodenpreis­bildung sind in der folgenden
Tabelle zusam­mengefaßt.           



Bodenmarkt

Literatur: Epping, G., Bodenmarkt und Bodenpoli­tik in der
Bundesrepublik Deutschland, Berlin 1977. Harvey, ]., Urban Land Economics, 2. Aufl., Ba- singstoke,
London 1987.




abstrakter Oberbegriff für die Gesamtheit aller ökonomischen Beziehungen zwischen Anbietern und Nachfragern für das Wirtschaftsgut Boden bzw. dessen Nutzungen. Es handelt sich um einen typisch unvollkommenen Markt, auf dem das Prinzip der Unterschiedslosigkeit weder in sachlicher, räumlicher, personeller noch zeitlicher Hinsicht gegeben ist (Marktformen). Insbes. sachliche und räumliche Differenzierungen führen zur Aufspaltung in relativ homogene Teilmärkte eines unvollkommenen Gesamtmarktes. Erstere sind auf die unterschiedliche Verwendung als Produktionsfaktor (Landwirtschaft, Bergbau) oder als Konsumgut (Bauland) und dabei v.a. auf den jeweiligen Erschließungsstand (Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land) und auf die nach Maßgabe des Bundesbaugesetzes statthafte Nutzungsart (Wohnbauflächen, gemischte oder gewerbliche Bauflächen) bzw. das damit im Zusammenhang stehende Nutzungsmass (Geschoßflächenoder Baumassenzahl) zurückzuführen. Letztere sind bedingt durch die räumlich funktionale Standortdifferenzierung im Gefüge internationaler wie nationaler und regionaler Gebietseinheiten bis hin zu städtischen - Agglomerationen und einzelnen Gemeinden mit ihren ortsspezifischen Nutzungsmustern. Die Analyse der Angebotsseite hat von der Bodeneigen[umsstruktur auszugehen. In der BRD befinden sich 80% des Bodens in der Hand von privaten Land- und Forstwirten, die somit das Hauptkontingent unter den Bodenanbietern stellen. Die verbleibenden 20% entfallen zu etwa gleichen Teilen auf die öffentliche Hand sowie nicht dem primären Sektor zuzurechnende private Eigentümer. Die Motivationen der Land- und Forstwirte, Boden anzubieten, liegen neben Betriebsverlagerung oder -aufgabe v.a. in der Umwandlung zu Bauland im Einzugsbereich der Ballungszentren sowie in bevorzugten Fremdenverkehrs- und Naherholungsgebieten begründet. Der Umwandlungsprozess wird häufig von Wohnungsbaugesellschaften getragen, die ihrerseits nach infrastruktureller Ausstattung, Parzellierung und Bebauung des Bodens auch als Veräußerer von bebauten Grundstücken auf dem Markt tätig werden. Daneben nimmt sich das Angebot von wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutztem Boden seitens privater Eigentümer bescheiden aus, was v.a. darauf zurückzuführen ist, dass Boden bei diesem Personenkreis als wertbeständigste und nur geringe Kosten verursachende Kapitalanlage betrachtet wird. Dem begrenzten Angebot steht eine umfangreiche Nachfrage gegenüber, welche auf die Bevölkerungszunahme in der Vergangenheit einerseits, auf den in quantitativer und qualitativer Hinsicht wachsenden Flächenanspruch der Funktionsgesellschaft andererseits zurückzuführen ist. Im Vordergrund steht eine durch forcierte Maßnahmen zur Eigenheimförderung seitens öffentlicher Wohnbauprogramme, flankiert von großzügigen staatlichen Subventionen des Bausparens induzierte Nachfrage nach Wohnbauflächen. Damit eng verbunden ist der Flächenbedarf der öffentlichen Hand für sozialen Wohnungsbau, kommunale - Infrastruktur und im Hinblick auf künftige Flächenansprüche für die kommunale Bodenvorratspolitik. Darüber hinaus ist die spekulative, steuerrechtlich noch immer begünstigte Nachfrage nach Boden aus Gründen der langfristigen Vermögensanlage zu nennen (mehr als 2 Jahre). Die vorliegende Marktform, bei der auf einem unvollkommenen Markt wenige Anbieter einer großen Zahl von Nachfragern bei einer meist geringen Substitutionselastizität gegenübersteht, wird als Angebotsoligopol bezeichnet, wobei sich der Anbieter i.d.R. als Optionsfixierer verhält und den Nachfrager in die Rolle des Optionsempfängers drängt, der nur zwischen Annahme und Ablehnung entscheiden kann. Die Organisation des Grundstücksmarktes ist weitgehend durch Einzelabsatz (häufig unter Inanspruchnahme eines Maklers) ohne Absatzorganisation gekennzeichnet. Literatur: Epping, G. (1977). Listokin, D. (1974)

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